
我一个在房产中介工作的朋友,最近跟我吐槽说,他们公司接待的客户里,有越来越多的人拿着商铺来找他们,想着赶紧出手。其中有个做了十多年买卖的老板,十年前用50万买的商铺,现在想以35万转让都没人要。他问我朋友,是不是自己看错价格了,降价幅度已经很大啊。我朋友摇摇头,说这已经是今年接触过最幸运的案子了,更多的商铺是想降价都找不到买家。
这个现象其实反映了一个在全国范围内都在发生的问题。商铺市场从前几年的火热,到现在的冷清,这个转变快得让很多商铺业主始料未及。咱们今天就来聊聊,为什么曾经被看作金饽饽的商铺,现在怎么就成了鸡肋,甚至有人说它变成了负资产。
商铺确实在经历一场巨大的变化。从2015年到2020年这五年里,商铺还挺吃香的。那时候实体店还是赚钱的主要渠道,大家都看好商业街的前景。一线城市的黄金街铺,租金回报率有时候能到8%以上,这在当时是相当可观的收益。有些城市的二三线商圈,租金回报率也有5%到6%。一个100万的商铺,一年能收租5万到8万,很多人靠着这个过活。
展开剩余87%但现在的情况完全变了。这两年来,全国各地都在传出商铺难以出租的消息。有的商铺贴出来四五个月都没人打电话,有的甚至只能免租一两个月来吸引商户。咱们在逛街的时候也能看到,很多商业街上的店铺经常换人,前两个月是奶茶店,现在变成了超市,再过两个月又换成别的。这种频繁更新反映的就是商户在快速流失,新商户补进来得不够快。
商铺业主的日子现在越来越难过。他们面临的不只是租金下降的问题,更是要不要继续持有这个资产的问题。如果你有一套100万的商铺,前年还能收租5万块一年,去年只能收3万,今年可能就是2万。而房产税开征的消息也在传,持有成本可能还要增加。在这种情况下,很多人就开始考虑,与其继续持有这个缩水的资产,不如现在就出手,把钱投到其他地方。
商铺之所以陷入这个困境,背后有几个深层的原因。首先是消费方式的剧烈变化。十年前,人们还是喜欢在街上逛街,在实体店里看东西、买东西。现在呢,买衣服看抖音,买食物上外卖APP,买日用品去盒马鲜生。传统的街铺商业模式已经不是主流了。一份来自中国连锁经营协会的数据显示,2024年全国主要城市的商业街租户更新率超过40%,有些商业街甚至达到50%。这说明商户在快速流失。
其次是互联网电商的挤压。十年前,淘宝和京东已经存在,但那时候很多人还是喜欢线下购物。现在线上消费已经成为大多数人的主要选择。网络购物的便利性、价格竞争力,都远超实体店。一个卖衣服的女孩,以前会在商业街开个店,现在可能直接在抖音上开个直播间,成本更低,覆盖面更广。这就削弱了对街铺的需求。
再加上是生活节奏的加快和消费观念的改变。现在的年轻人生活节奏很快,不太会在街上慢悠悠地闲逛。下班直接去便利店、超市这样的一站式地方,或者直接线上下单。闲逛街的人越来越少。这就直接影响了街铺的客流量,自然也就影响了商户的经营。
咱们再看看数字。根据中国城市规划设计研究院发布的数据,2023年全国重点城市商业地产平均空置率已经达到26%。这个数字什么概念呢?就是说,有四分之一以上的商铺都是空着的,没有租户。到了2024年,这个趋势还在继续恶化。有些三四线城市的商业街,空置率甚至超过40%。
这么高的空置率意味着什么?意味着商铺供应远远超过了需求。买房租房是有刚需的,但商铺不一样。一条商业街上,可能只需要一个生鲜超市、一个奶茶店、一个早餐店就够了。但开发商建的商业街,往往有几十甚至几百个铺位。供应严重过剩,价格和租金就很难上升,反而容易下降。
从商铺所有者的角度来看,现在真的是一个困境。以前的逻辑是,买一个商铺,找个好地段,租给商户,每年收租。最好还能增值。但现在,第一,租金在下降。第二,升值的可能性不大,甚至可能贬值。第三,空置期越来越长,可能要降价才能租出去。第四,还要考虑未来的持有成本。在这四重压力下,很多人就开始想出手。
但出手也不容易。因为市场上想卖的人太多,想买的人太少。一个在城市商业街做了二十年生意的商户跟我说,他现在最怕的就是同行也要出手。如果大家都想在同一时间卖,价格就会被压得很低。有些人原来想以原价或者略高的价格卖出去,结果发现必须打个七折甚至五折才能成交。有些人干脆就没能卖出去,只能想着继续持有,期待哪天市场回暖。
这里就出现了一个怪现象。商铺虽然是物理上存在的,房产证在手里,看起来是你的资产。但实际上,它变成了一种难以变现的资产。你想租,没人租。你想卖,没人买。或者说,有人想要,但出价只有你原来价格的一半。在这种情况下,咱们就可以理解为什么有人说商铺变成了负资产。
说负资产,其实不是说它没有物理价值了。而是说,从金融和经济的角度,它已经变成了一个持续消耗你现金的东西。每个月你可能要付物业费、水电费,还要支付税费。但没有租金收入进来。这样下去,持有时间越长,你在这个资产上的真实成本就越高。有人算过,一个没有租户的商铺,一年的各种成本可能就是五千到一万块。如果持有五年没有租户,那就是两万五到五万块的成本。这就像你买了一个不能用的东西,还得每年给它交维修费。
但话说回来,并不是所有商铺都变成了负资产。有些地段特别好的商铺,比如一线城市的核心商业区,人流量大,品牌商户多,这种商铺虽然租金也在下降,但仍然有人要。它们可能从8%的回报率降到5%,或者从6%降到3%,但仍然能维持正现金流。问题比较严重的,主要是那些三四线城市的商业街,或者是一二线城市边缘位置的商业综合体。
那些靠近居住区、位置还不错的社区商铺也有机会。因为本地人的日常需求还是在,社区超市、理发店、小吃店这样的经营还是有的。但大商业街的大铺位,这种情况就比较困难了。
咱们再从投资逻辑来分析一下。十年前,有人花50万买商铺,一年租金5万,十年就收了50万租金,把成本收回来了,之后还能卖。这样的逻辑在当时是成立的。但现在,如果你花50万买商铺,一年租金可能只有2万,十年要收100万租金才能把成本和当期的各种成本加起来补回来。但这太理想化了。实际情况是,可能你这十年里,要面临五年的空置,租金还在继续下降,最后这个商铺可能只值30万了。
这就说明了一个根本的问题。商铺的价值基础已经改变了。以前,商铺的价值是建立在持续增长的实体零售上的。现在,实体零售在衰退,线上消费在增长。这是一个结构性的变化,不是短期的波动。在这种变化下,商铺的基本面就变差了,所以价格就会下行。
有些商铺业主现在采取的策略是,与其继续亏钱地持有,不如降价转让。降得快一点,虽然亏一些钱,但也减少了未来的持续亏损。这是一个理性的选择。也有些人选择改变商铺的用途,比如把商铺改成仓库、改成小办公室,或者改成社区服务中心。只要能产生现金流,降低持有成本,就值得尝试。
还有一个现象值得关注,就是商铺的分化越来越明显。好地段的商铺仍然有价值,差地段的商铺价值大幅下降。这就像股市里的分化,好公司涨,烂公司跌,中间的公司没人看。当你的商铺处于中间区域的时候,就特别尴尬。不够好,也不至于特别烂。在这种情况下,出租难,出售也难。
从更宽的视角来看,这反映的是整个商业地产行业的转型问题。传统的商业地产模式已经不可持续了。开发商不能像十年前那样,随便建一个商业街就能租出去。必须要有差异化的定位,比如社群商业、体验式商业,或者是跟互联网、直播结合的新型商业。那些只是简单地提供商铺空间的传统商业地产,这个模式的生命周期已经接近尾声了。
对于现在还持有商铺的业主来说,最实际的建议是什么?首先,要清楚地认识到,商铺已经不是保险的投资品了。它不能指望继续升值,要看的就是能不能持续产生现金流。如果持续产生不了现金流,那就应该考虑出手,及时止损。其次,如果继续持有,就要想办法提高商铺的吸引力。可以降租、可以改造、可以引入新的业态。最重要是要让商户有动力来租这个商铺。再次,要关注政策变化。随着经济形势的演变,商业地产也可能会有新的发展方向。咱们要及时调整,跟上这个变化。
有个朋友现在把自己的商铺改成了个创意办公空间,租给了一些小的设计公司和工作室。这样的话,虽然租金不是特别高,但租户相对稳定,空置期减少了。这就是一种积极的转变。还有人把商铺分割成小的单位,租给不同的商户。这样虽然管理成本增加了,但租出去的概率大大增加了。咱们现在需要的就是这样的创新思维。
说到底,商铺有没有变成完全的负资产?这得看具体情况。如果你的商铺在好地段,继续持有还是能产生现金流的。那它就不是负资产,虽然可能不再是升值品。如果你的商铺在一般地段,现在已经空置,每个月还在消耗你的钱,那对你个人来说,它就接近负资产了。这个时候,也许出手是更理性的选择。
市场在调整,这个调整会很长,也会很痛苦。但调整的过程中,也会产生新的机会。对于那些有眼光、有行动力的人来说,现在这个低谷期反而是机会。比如,如果你有现金,可以在低位收购一些好地段的商铺,然后等着市场复苏。或者,你可以想办法创新商业模式,让商铺产生新的价值。
咱们也要认识到,这种转变背后的大背景。中国的经济结构在调整,消费模式在变化,零售业态在演进。商铺作为传统商业地产的代表,必然要面临这种变化的冲击。这不是什么坏事,这就是进步。旧的模式退出,新的模式成长。有人会在这个过程中失利,有人会成为赢家。关键是你要认清形势,做出合适的决策。
最后,我想问问各位,你们身边有没有人持有商铺?他们现在的状态怎么样?是继续坚守,还是已经开始考虑出手?商铺的未来怎么样,你们有什么看法?这个话题涉及到很多人的实际利益,我很想听听大家的真实想法和经历。欢迎在评论区分享你们的故事,咱们一起来讨论这个问题。你们的经历和观点,也许能给其他人一些启发。
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